Как рассчитать удельный вес или структуру явления? Метод удельных показателей

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС - единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона - участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса - так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Под кадастровой стоимостью объекта определяется его реальная стоимость, которая устанавливается в официальном порядке государственными органами с применением методов массового оценивания. От рыночной стоимости она отличается тем, что при оценке большого количества объектов берётся во внимание их индивидуальная характеристика, а после разделения их на группы вычисляется цена каждой из них. В случае же, если массовый метод не применим для какого-либо объекта недвижимости, допускается его индивидуальное исследование профессиональным оценщиком с внесением данных в отчёт Реестра.

О проведении кадастровой оценки принимается решение местными властями. Она проводится профессиональными оценщиками, с которыми заключается договор, а результатом выполненной работы считается предоставленный отчёт, данные которого вносятся в Госреестр.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как формируются оценочные группы?

Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками. Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж. Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.

Оценщик определяет стоимость земельного надела под многоквартирным домом, которая впоследствии используется для оценки всех участков такого же типа.

Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.

Как определяется модель оценки?

Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели – построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.

Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.

Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:

• Местоположение земельного участка или дома;
• Тип целевого использования;
• Наличие поблизости инфраструктуры;
• Возможность подведения коммуникаций и другие.

Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы – цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.

Ценообразующие факторы и удельный показатель

Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.

Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.

Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.

Применение индивидуальной оценки

В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки. Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы. Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.

По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.

Когда используют поправочный коэффициент?

Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.

Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены. Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей. Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.

Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.

Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие. До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.

Как узнать удельный показатель?

Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация – это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе. По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике. Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.

Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.

Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.

Когда может быть завышена кадастровая стоимость

Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены. Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности. Поэтому завышение при порядке объектов недвижимости может возникнуть из-за:

Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.

Для чего используется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется из расчётов умножения удельного показателя на площадь объекта, требуется для того, чтобы рассчитать размер налогообложения субъектов владения. Объекты недвижимости подлежат налогообложению за использование земли. Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, а в качестве базы налогообложения выступает именно кадастровый показатель цены участка или квартиры.

Также полезно узнать кадастровую оценку перед тем, как заключить договор купли-продажи или же любую другую сделку, связанную с переходом права собственности. От определения данной цифры зависит платёж, который нужно будет совершить при перерегистрации права собственности на нового владельца.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Спектроскопические методы анализа основаны на избирательном поглощении (абсорбции) электромагнитного излучения анализируемым веществом. В фармацевтическом анализе они используются для установления структуры, идентификации, оценки чистоты, количественного определения светопоглощающих веществ.

Существующая в настоящее время аппаратура позволяет использовать для аналитических целей следующие диапазоны длин волн: ультрафиолетовый (190–380 нм), видимый (380–780 нм), инфракрасный (780–40000 нм или 0,78–400 мкм).

В зависимости от используемой аппаратуры, регистрируемого физико-химического эффекта (поглощение или испускание электромагнитного излучения) и области спектра различаются следующие спектроскопические методы:

♦ спектрофотометрия в ультрафиолетовой (УФ) и видимой области;

♦ спектрофотометрия в инфракрасной (ИК) области;

♦ атомно-эмиссионная и атомно-адсорбционная спектроскопия (АЭС и ААС);

♦ флуориметрия;

♦ спектроскопия ядерного магнитного резонанса (ЯМР).

Каждый из указанных методов имеет свои варианты использования в фармацевтическом анализе.

В данном разделе будут рассмотрены варианты использования в фармацевтическом анализе методов спектрофотометрии в ультрафиолетовой (УФ) и видимой области, так называемые фотометрические методы.

Фотометрические методы базируются на измерении собственного поглощения фармацевтических субстанций (ЛВ), обусловленного наличием в них хромофорных групп, или поглощения продуктов реакции фармацевтических субстанций с определенными реактивами, связанного с возникновением хромофорных групп в результате различных химических превращений.

В группе фотометрических методов различаются:

– спектрофотометрия (анализ по поглощению монохроматического излучения) в ультрафиолетовой (УФ) и видимой области;

– колориметрия и фотоколориметрия (анализ по поглощению немонохроматического излучения) в видимой области.

Поглощение света раствором того или иного ЛВ зависит от многих факторов: природы вещества, природы растворителя, концентрации вещества в растворе, длины волны падающего света. В то же время влияние всех этих факторов может быть упорядочено, сведено к ряду отдельных зависимостей и выражено определенной математической зависимостью:

где I – интенсивность светового потока после прохождения через раствор; I 0 – интенсивность падающего светового потока; l – толщина слоя, см; С – концентрация (% или моль/л); κ – показатель светопоглощения раствора при концентрации растворенного вещества, равной единице.

Это соотношение известно как основой закон светопоглощения Бугера-Ламберта-Бера. Он лежит в основе большинства фотометрических методов анализа и формулируется следующим образом:

"Интенсивность монохроматического светового потока, прошедшего через раствор, пропорциональна интенсивности падающего светового потока и зависит от концентрации окрашенного вещества и толщины слоя раствора".

После преобразований и логарифмирования уравнение 3.19 выражается следующей математической зависимостью:

(3.19)

где А – оптическая плотность раствора; l – толщина поглощающего слоя, см; С – концентрация раствора, % или моль/л.

При соблюдении основного закона светопоглощения оптическая плотность раствора пропорциональна коэффициенту светопоглощения, концентрации поглощающего вещества и толщине слоя раствора.

Отклонения от закона Бугера-Ламберта-Бера вызывают:

Нелинейная зависимость показаний прибора от интенсивности светового потока;

Немонохроматичность используемого светового потока;

Непостоянство температуры в процессе измерений;

Кислотно-основное взаимодействие, диссоциация, ассоциация, полимеризация, изменение рН среды с изменением концентрации определяемой фармацевтической субстанции и другие процессы, происходящие в анализируемой системе.

Графически закон Бугера-Ламберта-Бера выражается прямой линией (рис.1, кривая 1), проходящей через начало координат при отсутствии светопоглощения растворителем и систематических ошибок. Графическая зависимость позволяет выявить пределы подчинения светопоглощения растворов исследуемых веществ закону Бугера-Ламберта-Бера. При несоблюдении закона прямолинейность нарушается на каком-либо участке или на всей прямой (рис. 1, кривые 2,3).

Рисунок 1 – Зависимость оптической плотности от концентрации раствора (градуировочный график) при соблюдении закона Бугера–Ламберта–Бера (1); при положительном (2) и отрицательном (3) отклонении от него

Согласно данным литературы, относительная погрешность определения индивидуальных соединений методом спектрофотометрии не превышает 2%, фотоколориметрии – 3%. Более высокая точность спектрофотомерии по сравнению с фотоколориметрией обусловлена, в основном, монохроматичностью используемого электромагнитного излучения.

Преобразования уравнения основного закона (3.19) позволяют вывести значение некоторых фотометрических величин.

Отношение интенсивности светового потока, прошедшего через раствор, к интенсивности падающего светового потока называется пропусканием и обозначается Т (%):

(3.20)

Величину Т, отнесенную к толщине слоя в 1 см, называют коэффициентом пропускания (1/Т).

Логарифм величины, обратной пропусканию, называют погашением или оптической плотностью и обозначают буквой А (А bsorbtion ):

(3.21)

где  – коэффициент поглощения, физический смысл которого может быть выведен из уравнения:

(3.22)

где  – специфическая физическая константа для каждого индивидуального вещества при строго определенных условиях; используется для идентификации, оценки степени чистоты и количественного определения.

Если концентрация исследуемого раствора (С) равна 1 М/л, а толщина поглощающего слоя (l) – 1 см, то:

(3.23)

где  – молярный коэффициент поглощения – оптическая плотность 1 молярного раствора, помещенного в кювету с толщиной слоя 1 см.

Если концентрация исследуемого раствора (С) равна 1%, толщина поглощающего слоя (l) – 1 см, то:

(3.24)

где
– удельный показатель поглощения – оптическая плотность 1% раствора, помещенного в кювету с толщиной слоя 1 см.

Молярный и удельный показатели поглощения зависят от природы вещества, природы растворителя, длины волны проходящего света, температуры раствора. Удельный и молярный показатели поглощения определяют экспериментально.

Оптическая плотность раствора зависит, наряду с указанными выше факторами, от концентрации раствора и толщины слоя растворенного вещества (толщины кюветы). Согласно указаниям ГФ оптическую плотность растворов следует измерять при температуре (20±1) 0 С.

ПРИМЕР : Рассчитайте значение удельного показателя поглощения фурадонина (нитрофурантоина), если 0,1000 г субстанции растворили в 2,5 мл 1 М раствора натрия гидроксида в мерной колбе вместимостью 100 мл, довели водой до метки, перемешали (стандартный раствор).

Из полученного раствора приготовили серию стандартных разведений: в мерную колбу вместимостью 100 мл вносили последовательно 0,6 мл стандартного раствора, доводили водой до метки, перемешивали.

Оптические плотности (А i) полученных растворов, измеренные на спектрофотометре (фотоколориметре) относительно воды при длине волны 445 нм в кювете с толщиной слоя 1,0 см, составили: 0,280; 0,276; 0,284; 0,282; 0,280; 0,278.

РЕШЕНИЕ : Предварительно рассчитывают концентрацию (С,%) стандартного разведения. Для этого пользуются схемой приготовления стандартного разведения:

Удельный показатель поглощения рассчитывают по формуле 3.24. Значения удельного показателя поглощения для каждого стандартного разведения приведены в таблице 3.3.

Таблица 3.3 - Значения удельного показателя поглощения фурадонина

ОТВЕТ: Удельный показатель поглощения фурадонина (нитрофурантоина) равен 466,7.

Вещество поглощает электромагнитное излучение избирательно. Зависимость оптической плотности раствора или значений показателя поглощения (молярного или удельного) растворенного вещества от длины волны называют спектром поглощения (рис. 2).

Рисунок 2 – Спектры поглощения 0,001% раствора папаверина гидрохлорида в 0,1М растворе хлористоводородной кислоты (сплошная линия) и 0,1М растворе гидроксида натрия (пунктирная линия)

Спектр поглощения характеризуется областями экстремального поглощения (максимумы) при определенных длинах волн.

Спектры поглощения применяют для идентификации, оценки чистоты (содержание примесей) и количественного анализа (выбор аналитических длин волн) лекарственных средств.

Идентификацию (установление подлинности) фармацевтических субстанций индивидуально и в однокомпонентных лекарственных формах согласно российской и международным НД (ГФ, МФ, ФС, ФСП) осуществляют:

♦ путем сравнения спектров поглощения испытуемого и стандартного (ГСО) образцов, полученных в одних и тех же условиях (фуразолидон и др.);

♦ по известным параметрам спектров поглощения:

– по положению максимумов при определенных длинах волн: анальгин (метамизол-натрия), аскорбиновая кислота, ацетилсалициловая кислота, гидрокортизона ацетат, кодеин, кофеин, парацетамол и др. Положение максимума поглощения анализируемой фармацевтической субстанции может отличаться от указанного в частной ФС на ± 2 нм. Этот способ идентификации наиболее прост, но недостаточно достоверен, поэтому применяется в качестве дополнительного критерия;

– по положению максимумов и минимумов при определенных длинах волн: ацетилсалициловая кислота, верапамила гидрохлорид, димедрол (дифенгидрамина гидрохлорид), дротаверина гидрохлорид, изониазид, карбамазепин, левомицетин (хлорамфеникол), метилурацил, метронидазол и др.;

– по положению максимумов, минимумов, плеч и точек перегиба при определенных длинах волн: клонидина гидрохлорид (клофелин), нитразепам, фенпивериния бромид и др.;

– по положению максимумов и минимумов на дифференциальных спектрах поглощения, полученных измерением спектров кислотных растворов относительно щелочных и наоборот: сульфадиметоксин и др.;

– по положению максимумов и минимумов и величине оптических плотностей в максимумах: тетрациклина гидрохлорид, окситетрациклина дигидрат, резерпин и др.. Этот способ идентификации надежнее предыдущих;

– по положению максимумов при определенных длинах волн и отношению оптических плотностей в указанных максимумах: атенолол и др.;

– по величине удельного показателя поглощения в максимуме поглощения: бензилпенициллина натриевая, калиевая, новокаиновая соль и др.. Применяется наиболее часто;

– по величине отношения оптических плотностей при двух или более длинах волн: фолиевая кислота, метициллина натриевая соль, натрия пара-аминосалицилат и др.;

– по разности оптических плотностей при двух длинах волн: феноксиметилпенициллин, бензилпенициллина натриевая соль и др.;

– по отсутствию в определенной области спектра выраженных максимумов поглощения: пирацетам.

При установлении подлинности (качественный анализ) некоторых фармацевтических субстанций перечисленные способы применяют в разных комбинациях.

Эти же характеристики позволяют оценивать чистоту фармацевтических субстанций, т.к. при наличии примесей на спектре поглощения основного вещества могут смещаться или появляться дополнительные максимумы, перегибы, плечи, увеличиваться или уменьшаться значения удельного или молярного показателей поглощения и т.д.

Чистоту (наличие поглощающих примесей) ряда фармацевтических субстанций определяют по величине отношения оптических плотностей в максимумах поглощения при двух или более длинах волн (атенолол, цианокобаламин, ретинола ацетат, рутин и др.).

Методом спектрофотометрии в фармацевтическом анализе устанавливают подлинность фармацевтических субстанций индивидуально и в лекарственных формах, степень чистоты и количественное содержание, методом фотоколориметрии – количественное содержание.

Количественное содержание фармацевтических субстанций при анализе методами спектрофотометрии и фотоколориметрии рассчитывают разными способами в зависимости от состава анализируемого объекта (индивидуально или в лекарственных формах: одно-, двух-, многокомпонентных).

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

• оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
• на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

• на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
• на основе капитализации расчётного рентного дохода;
• исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) - кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции - Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.

Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган определяет, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка, как установлено Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Впрочем, в этом же порядке определяется кадастровая стоимость иных объектов (приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113).

При определении кадастровой стоимости на основе удельных показателей кадастровый орган более свободен в принятии решений, следовательно, увеличивается риск неправильного определения кадастровой стоимости по причине ошибки специалиста кадастрового органа.

В данном случае возможно оспаривание действий кадастрового органа в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.06.09 № 21/09 указал, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий государственных органов (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), а нарушение допустил именно кадастровый орган, т. е. неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости.

Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость устанавливается и применяется на будущее время, т. е. вернуть уже уплаченные платежи за прошлые периоды невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11).

Таким образом, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки остаётся не так много времени, то нет смысла оспаривать старые результаты.

Итак, действия кадастрового органа оспариваются по правилам главы 24 АПК РФ. При этом следует помнить о том, что такое требование можно заявить в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Однако в зависимости от конкретных обстоятельств спор, в котором заявлены требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в порядке искового производства. Следовательно, применяется общий срок исковой давности три года.

Так, ВАС РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешённого использования и среднего удельного показателя должно происходить в порядке искового производства, поскольку споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей в сфере не только налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Таким образом, они рассматриваются по общим правилам искового производства, независимо от того, что причиной спора стали действия органов кадастрового учёта (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11).

Если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, который образован путём выделения, применяет средний удельный показатель для кадастрового квартала вместо удельного показателя преобразуемого участка, то он нарушает нормативные положения (п. 2.1.18 Методических указаний № 222) и следует ставить вопрос об оспаривании действий.

Если же кадастровый орган неправильно определил стоимость вследствие ошибочной квалификации назначения объекта, то такое требование рассматривается в порядке искового производства (при этом неправильность определения должен доказывать истец).

Есть ещё один способ, который представляется наиболее оптимальным, - добиться пересмотра кадастровой стоимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это не обжалование и не оспаривание, его можно применять и тогда, когда определена стоимость конкретного участка, и тогда, когда стоимость рассчитана по удельному (среднему удельному) показателю.

Государственная кадастровая оценка - это оценка массовая, которая направлена на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов. Разумеется, она менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка, поскольку не учитывает всех характеристик объекта. При массовой оценке даже простой осмотр объекта не обязателен.

Таким образом, индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Заявитель не оспаривает ни достоверность кадастровой стоимости, ни законность нормативного акта о её утверждении, ни действий кадастрового органа. Следовательно, эти вопросы не входят в предмет доказывания по делу.

Представляется, что этот способ - пересмотр кадастровой стоимости - удобен ещё и потому, что истцу не приходится доказывать незаконность нормативного акта или действия государственного органа, а также неправильность кадастровой оценки. Истец должен быть готов доказать основное - достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости, т. е. то, что представленный им отчёт об оценке рыночной стоимости является более справедливым и корректным, нежели результат государственной кадастровой оценки.

Для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Константин БУШУЕВ, эксперт ООО «Правовая оценка»