Правовое регулирования отношений, связанных с куплей-продажей. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков Правовое регулирование заключения договора купли продажи

Одной из важнейших направлений земельной реформы - формирование земельного рынка и правовое регулирование его составной части - купли-продажи земельных участков.

В главе 30 Гражданского Кодекса РФ изложены основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости. Повышенное внимание следует уделить ст. 549-558 параграфа седьмого данной главы. Нормы данного параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купли-продажи, изложенных в первом параграфе (п. 5 ст. 454 Гражданского Кодекса РФ).

В п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса РФ воспроизведено традиционное общее определение договора купли-продажи, данное в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года и Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это товар уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В Гражданском Кодексе (п.1 ст. 485) особо обусловлено, что покупатель обязан совершить действия за свой счет, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа..

Гражданский Кодекс параллельно с общими положениями предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может переходить или отчуждаться от одного лица к другому (п.3 ст.129; п. 3 ст.209 Гражданский Кодекс РФ). Это связано непосредственно с тем, что земельный участок по своей природе рассматривается как природный объект, природный ресурс и недвижимое имущество, и тем самым он и отличается от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируется специальными нормами, как правило, императивного характера.

Исходя из общих характеристик, договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Предмет договора купли-продажи недвижимости включает в себя:

Продаваемое имущество;

Действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Любой не изъятый из оборота земельный участок может быть предметом купли-продажи.

Особенность договора, которая предусматривается земельным законодательством, является, то, что только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, могут быть предметом купли-продажи.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 Гражданского Кодекса РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В том случае если форма договора купли-продажи будет не соблюдена, то это повлечет недействительность сделки. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, но, если стороны выразят желание, они вправе это сделать (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ).

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 Гражданского Кодекса РФ). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным Законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно мнению О.В. Касьяновой практический смысл и значение специальных правил, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, предусмотрено тем, что объекты недвижимости неотрывны от того места, где они непосредственно находятся, а договоры их продажи совершаются в любом другом месте. При заключении подобного рода сделок участникам имущественного оборота необходимо располагать информацией о правовом положении приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Тем самым эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации на недвижимое имущество.

Покупатель становится собственником приобретаемого имущества только после государственной регистрации.

Важным положения гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о купли-продажи земельного участка должны быть указаны те данные, которые позволят определить размер конкретного земельного участка, определить цель использования земельного участка, а так же его кадастровую оценку.

Если эти данные отсутствуют в договоре условия о земельном участке, подлежащем передаче, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Для того, что бы точно определить все необходимые параметры земельного участка к договору купли-продажи прилагается кадастровый паспорт земельного участка.В том случае, если отсутствует кадастровый паспорт участка, то он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между сторонами.

Кадастровый паспорт, как правило, составляется в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления земельного участка на местности устанавливается межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другого объекта.

Форма кадастрового паспорта земельного участка утверждена Приказом Министерства Юстиции РФ от 18 февраля 2008 года №32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

Данные которые должны быть указаны в кадастровом паспорте земельного участка:

Местоположение. т.е. почтовый адрес;

Кадастровый номер;

Общие сведения;

Объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются);

Площадь участка (в квадратных метрах);

Целевое назначение категории земель, в составе которых находится участок;

Кадастровая стоимость;

В чьем ведении находится эти земли;

Цель использования земельного участка;

Записи с указанием данных количественных и качественных характеристик земельного участка как предмета договора купли-продажи (например, кадастровый номер, адрес (местоположение), наименование, категории земли, цели ее использования, общая площадь) вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором выделены разделы, содержащие информацию о земельном участке, о здания и сооружениях, о квартирах и помещения, других объектах, входящих в состав какого либо здания (сооружения). Все эти параметры подробно описаны в Приложении №1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также в кадастровом паспорте отображается план (чертеж, схема) земельного участка.

Согласно ст. 555 Гражданского Кодекса РФ существенным условием договора купли-продажи является цена, которая непосредственно должна быть четко определена в таком договоре. Цена, т.е. денежная сумма, которая выплачивается продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон.

Согласно п.3 ст.424 Гражданского Кодекса РФ в случае когда, в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя их условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги.

Существуют следующие способы определения цены договора купли-продажи:

По взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. о рыночным ценам;

В качестве цены за земельные участки согласно п.5 ст.66 Земельного Кодекса РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденным распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года №586-р.. Согласно этим рекомендациям рыночная стоимость основывается на принципах спроса и предложения, принципов замещения, принципов изменения во времени, принципов внешнего влияния, принципов наиболее эффективного использования.

В свою очередь кадастровая стоимость определяется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года №222. Согласно п.1.3 данных указаний кадастровая стоимость определяется Земельной кадастровой палатой по соответствующему субъекту РФ, уполномоченной на обеспечение ведения Государственного реестра земель кадастрового района. Акт определения кадастровой стоимости земельного участка оформляется для земельного участка в пределах одного кадастрового квартала. Принципы, по которым определяется кадастровая стоимость, указываются во второй главе Методических указаний.

Если говорить о передаче земельного участка, то передача земельного участка продавцом и принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В юридической литературе отмечается, что стороны вправе подписывать передаточный акт или другой документ, свидетельствующий об исполнении продавцом обязанности передать недвижимость покупателю, а не обязаны.

Действительно, в соответствии с п.2 ст. 556 Гражданского Кодекса РФ обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после вручения (передачи) участка покупателю и подписания сторонами документа о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, что предполагает, что стороны вправе предусматривать иной порядок передаче. В то же время, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматриваются как отказ продавца от исполнения обязанности передать или покупателя от обязанности принять имущество. Таким образом, подписание документа о передаче является обязанность сторон, если иной порядок не предусмотрен законом или соглашение сторон.

Согласно пункту 3 ст. 37 Земельного Кодекса РФ в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельных участков в аренду, совершение иных сделок с земельными участками.

Также, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В том случае, если все необходимые данные будут отсутствовать в договоре, то договор будет считаться не заключенным, а соответственно сделка будет считаться недействительной в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и на стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требование о предоставление которой установлены федеральными законами. Вправе требовать уменьшение покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

А в свою очередь, если говорить о продажи земель из государственной и муниципальной собственности, то согласно пункту 4 ст. 38 Земельного Кодекса РФ Правительство устанавливает порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из государственных и муниципальных земель.

Правовое регулирование земельных торгов осуществляется Гражданским Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808.

В соответствии с вышеуказанными Правилами, по составу участников торги являются открытыми и проводятся в форме конкурса или аукциона. Для того, что бы участвовать в торгах, соответствующий претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с тем перечнем, который опубликован в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявлению нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

Тот участник торгов, который предложить наибольшую цену и признается победителем. Основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка является протокол, в котором фиксируются результаты торгов. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

1.1. Общее понятие договора купли-продажи

1.1.1. Правовое регулирование

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является ГК РФ и прежде всего глава 30 (ст. 454-566 ГК РФ).

В указанной главе последовательно излагаются правила, регулирующие такие основные условия договора купли-продажи, как:

предмет договора;

обязанность продавца передать товар покупателю;

количество товара;

срок исполнения договора купли-продажи;

ассортимент товаров;

качество товара;

комплектность товара и комплект товаров;

тара и упаковка;

цена товара;

приемка и оплата товара покупателем;

страхование товара.

В соответствующих нормах ГК РФ указываются специфические признаки различных договоров купли-продажи, позволяющие выделить договоры в отдельные виды, и специальные правила, регулирующие соответствующие виды купли-продажи.

К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК РФ общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках, например:

правила о заключении, изменении и расторжении договора;

об обеспечении исполнения обязательств;

об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств;

об основаниях и последствиях недействительности сделок.

Наряду с ГК РФ источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются иные федеральные законы.

К не урегулированным ГК РФ отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 492 ГК РФ). Прежде всего, Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (в редакции от 21.12.2004, далее - закон РФ "О защите прав потребителей").

К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Федеральный закон от 13 декабря 1994 г. N 60-ФЗ "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" (в редакции от 20.08.2004).

В некоторых случаях, предусмотренных ГК РФ, допускается регулирование отношений по купле-продаже указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами).

Еще одним источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, являются обычаи делового оборота (п. 5 ст. 421 ГК РФ).

В гражданско-правовой доктрине для характеристики отдельных видов договоров и выявления существенных признаков, отличающих соответствующий вид договора от иных гражданско-правовых договоров, используется понятие "элементы договора". Под элементами договора обычно понимаются:

субъекты договора;

предмет договора;

форма договора;

1.1.2. Основные понятия (элементы) договора

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, к которым относят наименование и количество передаваемого покупателю товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю: в случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить как об особом порядке заключения договора купли-продажи, так и о том, что он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи является:

возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное действие в виде оплаты полученного товара;

консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента подписания его сторонами;

двусторонним, поскольку каждая из сторон договора (продавец и покупатель) приобретает права и обязанности и является кредитором другой стороны.

В последнем случае имеют место две встречные экономически эквивалентные обязанности:

продавца - передать покупателю товар;

покупателя - уплатить покупную цену.

Покупатель не должен оплачивать товар до исполнения продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Но договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем. Тогда субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не передавать товар до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

В тех случаях, когда продавец или покупатель не могут быть признаны субъектами встречного исполнения, тогда каждый из них наделяется дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства.

К примеру, при продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты последним товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара. Кроме того, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный срок, продавец имеет право потребовать оплаты переданного товара (с начислением процентов годовых на просроченную сумму) либо возврата неоплаченного товара (подп. 3, 4 ст. 488 ГК РФ).

В случае если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар. По требованию покупателя продавец обязан уплатить проценты на сумму предварительной оплаты за весь период просрочки. Договором также может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму аванса со дня получения этой суммы от покупателя (подп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками.

Купля-продажа отдельных категорий вещей может регулироваться, помимо норм ГК РФ, иными федеральными законами и правовыми актами. Так, специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (п. 2 ст. 454 ГК РФ).

Имущественные права не признаются товаром, но ГК РФ включает в себя распространительную норму, в соответствии с которой общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Поэтому всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав. Правила, регулирующие переход прав кредитора, и, в частности, уступку требования (ст. 382-390 ГК РФ), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав, а поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, то есть не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеются у продавца, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

Принципы международных коммерческих договоров содержат положение, согласно которому сам по себе тот факт, что в момент заключения договора исполнение принятого обязательства было невозможным, не влияет на действительность договора. Данное положение основано на том, что первоначальная невозможность исполнения договора (например, в силу гибели вещи, подлежащей передаче покупателю) приравнивается к невозможности исполнения обязательства, которая наступает после заключения договора по обстоятельствам, зависящим от продавца. Поэтому в подобных случаях права и обязанности сторон по международному коммерческому договору определяются в соответствии с нормами о неисполнении либо ненадлежащем исполнении продавцом своих обязательств.

Цель договора купли-продажи состоит в переходе права собственности на вещь, служащую товаром, от продавца к покупателю. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации требует переход прав собственности:

на недвижимое имущество (ст. 551 ГК РФ);

на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК РФ);

на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК РФ).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Товар может быть продан во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента (расписки о принятии груза к перевозке) или других товарораспорядительных документов). В таком случае риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (ст. 459 ГК РФ).

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель.

По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром.

В некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество:

при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ);

при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК РФ);

в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК РФ);

право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В качестве продавца может выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения регулируются нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК РФ) и положениями о купле-продаже.

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель становится его собственником.

Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар. Например, когда граждане или юридические лица наделены полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Предмет договора (обязательства) представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона.

Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены.

Если из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца по передаче товара считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 458 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи. Если в договоре такой срок не установлен, то обязательство, после его возникновения, должно быть исполнено в разумный срок, а по истечении - в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования о передаче товара (п. 1 ст. 457 ГК РФ).

1.2. Права и обязанности сторон договора купли-продажи

Условия договора купли-продажи регулируют как обязанности продавца, так и обязанности покупателя.

К условиям, предусматривающим обязанности продавца, относятся, как правило, следующие:

о товаре;

о количестве;

о качестве;

об ассортименте;

о комплектности;

о таре и упаковке и т.п.

Порядок принятия товара и его оплаты определяют обязанности покупателя.

Законом также предусмотрены последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом или покупателем соответствующих условий договора.

1.2.1. Обязанности продавца

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Продавец должен передать покупателю одновременно вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором.

Момент исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара покупателю определяется:

1) при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара покупателю;

2) если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю вместе нахождения товара, - моментом представления товара в распоряжение покупателя в надлежащем месте;

3) во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

Таким образом, датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа.

Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно большое значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара (ст. 314 ГК РФ).

Покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ).

Если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально определенную вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных договором условиях (ст. 398 ГК РФ).

Также договором могут быть предусмотрены иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460 ГК РФ). Например, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут (право пользования чужим имуществом или ограничение собственника в определенных пределах) и т.п.

Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал (и доказать, что он должен был знать, невозможно), может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.

Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого имеются права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя.

Для подобных случаев ст. 62 ГК РФ установлено правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь продавца к участию в деле. Продавец же не вправе отказаться от участия в этом деле на стороне покупателя.

Если же третьи лица изъяли товар у покупателя по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или об ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).

Количество товаров, подлежащих передаче покупателю, должно определяться в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении.

Допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п. 1 ст. 465 ГК РФ). Это обстоятельство имеет большое значение, поскольку количество товаров относится к существенным условиям договора, отсутствие которого влечет признание договора незаключенным.

Если продавец передал покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может принять весь товар, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения от покупателя продавец не распорядится излишней частью товаров. В этом случае дополнительно принятые товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной для товаров, принятых в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Неисполнение продавцом своей обязанности по передаче покупателю товаров в обусловленном количестве может рассматриваться при определенных обстоятельствах (например, если не передан значительный объем товаров) в качестве существенного нарушения договорного обязательства. В этом случае покупатель получает право отказаться от исполнения обязательств.

Односторонний отказ от исполнения обязательств, если возможность такого отказа предусмотрена законом, влечет расторжение договора, а покупатель сохраняет за собой право предъявить продавцу требование о возмещении убытков.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном ассортименте - соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам. В таком случае продавец должен выполнить условия покупателя (ст. 467 ГК РФ).

Передача продавцом предусмотренных договором товаров с нарушением условия об ассортименте дает покупателю право отказаться от их принятия и оплаты, а если они уже оплачены, потребовать возврата уплаченной суммы и возмещения убытков.

Если продавец передал покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель имеет право:

принять товары в ассортименте, предусмотренном договором, и отказаться от остальных товаров;

отказаться от всех полученных товаров;

потребовать заменить товары, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором;

принять все переданные товары.

Товары, не соответствующие условию об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров.

Договором купли-продажи должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Если покупатель при заключении договора поставил продавца в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже по образцу или по описанию продавец передать покупателю товар, который соответствует образцу или описанию. Образец товара - это эталонное изделие, потребительские свойства (эксплуатационные характеристики) которого определяют требования к качеству товара, подлежащего передаче покупателю. Описание товара представляет собой определенный перечень потребительских свойств (эксплуатационных характеристик) продаваемого товара. Оно может сопровождаться фотографией товара, его графическим изображением и т.п.

Обязательные требования к качеству товаров определяются государственными стандартами Российской Федерации (ГОСТы). К их числу относятся требования, направленные на обеспечение безопасности, жизни, здоровья и имущества, охраны окружающей среды, технической и информационной совместимости, взаимозаменяемости товаров, единства методов их контроля и маркировки. Иные требования к качеству товаров, содержащиеся в ГОСТах, носят рекомендательный характер.

Если продавец предоставляет покупателю договорную гарантию, гарантийный срок должен исчисляться с момента передачи товара покупателю. Однако договором может быть предусмотрен иной начальный момент течения гарантийного срока.

Течение гарантийного срока прерывается в случаях, когда товар не может быть использован покупателем по обстоятельствам, зависящим от продавца, например, из-за недостатков товара, вследствие невручения покупателю принадлежностей товара, в том числе инструкции по эксплуатации и другой необходимой документации. Течение гарантийного срока может быть возобновлено лишь после того, как продавцом будут устранены соответствующие обстоятельства.

Если в течение гарантийного срока покупатель обнаружит недостатки в переданном товаре (комплектующем изделии) и продавец по требованию покупателя произведет его замену на вновь переданный товар (комплектующее изделие), устанавливается гарантийный срок той же продолжительности, что и на замененный. Это правило будет действовать, если договором купли-продажи не предусмотрено иное.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом зависит от того, имеется ли договорная гарантия качества товара. При наличии законной гарантии продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до момента перехода на покупателя риска случайной гибели или случайной порчи товара или по причинам, возникшим до этого момента. Но продавец не несет ответственности, если недостатки возникли после передачи товара покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).

При нарушении продавцом условия договора о качестве товара покупатель может требовать:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ);

отказа от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы;

замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Но обязанность покупателя проверить качество переданного ему товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи. Обязанность проверить качество реализуемых товаров (предварительное испытание, анализ и т.п.) может быть возложена и на продавца (ст. 474 ГК РФ).

Покупатель вправе предъявить свои требования продавцу в связи с недостатками товара, обнаруженными только в пределах сроков, определенных статьей 477 ГК РФ.

При наличии только законной гарантии на товар (то есть когда на него не установлен гарантийный срок или срок годности) недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Но законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

При наличии договорной гарантии недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах гарантийного срока.

По договору купли-продажи продавец должен передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности (ст. 478 ГК РФ) - определенном наборе товаров в комплекте (комплект товаров). В этом случае обязательство может считаться исполненным с момента передачи покупателю всех товаров, включенных в комплект.

При нарушении продавцом данных условий договора покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок. Если продавец в разумный срок не доукомплектовал товар, покупатель может потребовать замены некомплектного товара на комплектный либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы (ст. 480 ГК РФ).

Тара и упаковка товара необходимы для обеспечения его сохранности при транспортировке и хранении, а в некоторых случаях служат обязательным элементом эстетического вида товара (п. 1 ст. 481 ГК РФ). Требования к таре и упаковке товара определяются в договоре купли-продажи. Отсутствие в договоре соответствующих условий не освобождает продавца от обязанности затарить и упаковать товар способом, обеспечивающим его сохранность при обычных условиях хранения и транспортировки.

Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, должен соблюдать обязательные требования к таре и упаковке товаров. В частности, государственные стандарты могут содержать обязательные требования к таре и упаковке товаров, обеспечивающие безопасность жизни, здоровья граждан и охрану окружающей среды.

Передача проданного товара без тары или упаковки допускается в случаях, если:

данное условие предусмотрено договором купли-продажи;

объектом купли-продажи является какое-либо имущество, ранее переданное покупателю в аренду либо используемое последним иным образом;

товары по своему характеру не требуют ни затаривания, ни упаковки: песок или уголь, перевозимые насыпью, земельные участки и иные объекты недвижимости, ценные бумаги и т.п.

При неисполнении продавцом обязанности по затариванию и упаковке товара покупатель вправе потребовать от продавца затарить и (или) упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара.

1.2.2. Обязанности покупателя

Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар.

Выполнение покупателем обязанности принять товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар (сообщить адрес отгрузки, предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обязанность покупателя вытекает из договора, и т.п.).

Если договором предусмотрено, что товар передается путем его вручения покупателю или указанному им лицу (при доставке товара продавцом), покупатель должен обеспечить принятие данного товара в предусмотренный договором срок соответствующими уполномоченными представителями. Если согласно условиям договора товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара (самовывоз), покупатель должен обеспечить выделение своего представителя, а в необходимых случаях - и транспортного средства, для принятия товара у продавца.

В случае если договором предусмотрена доставка товара продавцом, передача товара покупателю производится продавцом путем сдачи товара транспортной организации (или организации связи) для доставки его покупателю.

Непринятие переданного товара покупателем может служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи.

Покупатель обязан оплатить товары до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ). Например, открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т.п. Договором может быть предусмотрена и рассрочка оплаты.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, указанной в договоре или рассчитанной в порядке (способом), предусмотренном договором. Если цена не определена в договоре, покупатель обязан заплатить цену, которая в момент заключения договора обычно взималась за такой товар, продававшийся при сравнимых обстоятельствах.

Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (ст. 487 ГК РФ). В случае же, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара, покупатель вправе потребовать от продавца не только передачи данного товара или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, когда оплата товара производится через определенное время после его передачи покупателю. Если условие о сроке оплаты товара, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи товара, а по истечении этого срока - не позже, чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного товара (ст. 488 ГК РФ).

Помимо всех прав, которыми наделяется продавец по любому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Право собственности на товар, а вместе с ним и риск случайной гибели и случайной порчи товара переходят на покупателя с момента передачи ему товара.

Обязанность покупателя принять и оплатить товар нередко включает в себя и некоторые обязанности продавца - для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей. Например, условие договора о принятии покупателем товара может предусматривать обязанность продавца выделить своего представителя для передачи покупателю товара, в том числе с проверкой его количества и качества. Условие договора об оплате товара может предусматривать порядок и сроки представления продавцом платежного требования или инкассового поручения (при безакцептной форме расчетов) и т.д.

1.3. Виды договоров купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли-продажи, относятся договоры:

розничной купли-продажи;

поставки товаров;

поставки товаров для государственных нужд;

контрактации;

энергоснабжения;

продажи недвижимости;

продажи предприятия.

Рассматривая перечисленные выше договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, ГК РФ указывает на их квалифицирующие признаки и устанавливает применительно к этим договорам некоторые подлежащие приоритетному применению специальные правила, учитывающие специфику регулируемых правоотношений.

1.3.1. Основные отличия

Глава 30 ГК РФ, регламентирующая договор купли-продажи и его отдельные виды, определяет в отношении этих видов ряд квалифицирующих признаков, выделяющих соответствующий договор в отдельный вид купли-продажи при сохранении с последним отношений рода и вида.

В отношении некоторых видов договоров купли-продажи, исходя из существа возникающих из них обязательств, законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей.

Договор розничной купли-продажи выделяется в отдельный вид договора купли-продажи по следующим квалифицирующим признакам:

1) в качестве продавца выступают юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу - особенности субъектного состава;

2) данный договор является публичным договором (статьи 426, 492 ГК РФ). С другой стороны, в порядке розничной купли-продажи покупатель приобретает товары, предназначенные только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, - особенности предмета договора;

3) в качестве покупателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правами не только стороны договора розничной купли-продажи (покупателя), но и правами, которые предоставлены потребителям Законом РФ "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами - особенности правового регулирования.

Договор поставки имеет по отношению к договору купли-продажи свой набор квалифицирующих признаков:

1) сторона, продающая товары (поставщик), осуществляет предпринимательскую деятельность по производству или закупкам соответствующих товаров - особенности субъектного состава;

2) покупатель приобретает товары для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием - особенности предмета договора;

3) товары должны быть переданы покупателю в обусловленный срок или сроки, а если товары поставляются отдельными партиями - в пределах установленного периода поставки - особенности существенных условий договора.

Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд:

1) заключается на основе заказа государственного заказчика на поставку товаров для государственных нужд, принятого поставщиком - особенности оснований договора;

2) сторонами выступают государственный заказчик и поставщик-исполнитель - особенности субъектного состава;

3) поставка товаров осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд - особенности структуры договорных связей.

Договор контрактации имеет следующие особенности:

1) сторонами являются производитель сельскохозяйственной продукции и лицо, осуществляющее закупки такой продукции для ее переработки или продажи - особенности субъектного состава;

2) производитель сельскохозяйственной продукции передает заготовителю выращенную или произведенную им сельскохозяйственную продукцию - особенности предмета договора.

Условиями договора энергоснабжения предусматривается, что:

1) сторонами этого договора выступают энергоснабжающая организация и абонент, имеющий соответствующую энергоустановку, способную принимать энергию, - особенности субъектного состава;

2) энергия должна подаваться энергоснабжающей организацией на энергоустановку абонента через присоединенную сеть - особенности предмета договора.

По договору продажи недвижимости:

1) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ);

2) переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации.

Товаром по договору продажи предприятия признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Данный комплекс включает в себя земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности. В продаваемый комплекс включаются также долги, права требования по обязательствам, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, а также другие исключительные права (ст. 132, 559 ГК РФ).

1.4. Общие требования, предъявляемые к договорам

При составлении договора гражданско-правового характера следует соблюдать его общую структуру. Любой договор условно можно разделить на четыре части:

1) преамбулу (или вводную часть);

2) предмет договора (существенные условия);

3) дополнительные условия договора;

4) прочие условия договора.

1. Вводная часть

Этот раздел должен содержать:

Название договора (договор купли-продажи или договор поставки). Название позволяет определять возникающие из него правоотношения. Однако о сущности договора следует судить не по названию, а по его содержанию;

Дату подписания договора. Она включает число, месяц и год подписания. Указанные реквизиты позволяют правильно установить моменты заключения договора и окончания срока его действия, а значит, и определенные юридические последствия;

Место подписания договора (город или населенный пункт). Указание на место совершения сделки - не простая формальность: иногда оно имеет большое юридическое значение. В соответствии с законодательством того места, где совершается сделка, определяются:

а) правоспособность и дееспособность лиц, заключивших сделку;

б) форма сделки;

в) обязательства, возникшие из сделки;

Полные фирменные наименования контрагентов, под которыми они зарегистрированы в Едином государственном реестре, а также сокращенное название сторон по договору ("Поставщик" "Заказчик", "Покупатель, "Продавец" и пр.);

Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия по подписанию договора.

2. Предмет договора

Данная часть договора должна содержать его существенные условия:

предмет договора, то есть о чем конкретно договариваются стороны;

обязанности и права одной стороны по договору;

обязанности и права другой стороны по договору;

цену договора, порядок расчетов и др.;

срок выполнения сторонами своих обязательств.

3. Дополнительные условия договора

Этот раздел включает условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые, тем не менее, существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон:

Срок действия договора - необходимо указать, даже если названы сроки выполнения сторонами обязательств. Это позволит определить срок прекращения действия договора и, следовательно, время, с которого можно предъявлять соответствующие требования к контрагенту;

Ответственность сторон - обеспечивает исполнение обязанностей сторонами в случае нарушения условий договора одной из них. Как правило, это различные санкции в виде пени, неустойки, штрафа, уплачиваемые контрагентом, не выполнившим своих обязательств в отношении одного из согласованных условий. Для этой цели при составлении договора необходимо, чтобы с каждой обязанностью стороны корреспондировала соответствующая ответственность контрагента, например, в виде неустойки. Это означает, что убытки при ненадлежащем исполнении обязательств контрагента могут быть взысканы с него сверх неустойки, но только в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);

Способы обеспечения обязательств. Российское гражданское законодательство предусматривает следующие основные способы обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ): неустойку, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток (гл. 23 ГК РФ). Кроме этого, могут быть использованы и другие способы, предусмотренные законом или договором;

Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (гл. 29 ГК РФ);

Порядок разрешения споров между сторонами по договору. Все споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в арбитражном суде. Однако стороны могут установить и иное положение, в частности, предусмотреть разбирательство споров не в арбитражном, а в третейском суде, создаваемом либо самими сторонами, либо в соответствии с регламентом какого-либо постоянно действующего третейского суда;

Особенности перемены лиц по договору. В этом пункте можно предусмотреть, что уступка права требования по договору может быть осуществлена только с согласия должника (ст. 388 ГК РФ).

4. Прочие условия договора

Данная часть договора может содержать:

2) особенности согласований связи между сторонами. При этом для каждой стороны указываются:

а) лица, уполномоченные предоставлять информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора. В данном случае указываются либо уполномоченное лицо (лица), либо должности;

б) сроки связи между сторонами, например: "...каждый вторник с______ ч.";

в) способы связи: телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием их номеров и иных данных;

3) преддоговорная работа и ее результаты после подписания договора. В данном пункте стороны устанавливают, что после подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу;

4) реквизиты сторон:

а) почтовые реквизиты;

б) местонахождение (адреса) сторон;

в) банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО или данные РКЦ);

г) отгрузочные реквизиты (для железнодорожных отправок, для контейнеров, для мелких отправок).

Особое внимание следует уделить наличию и правильности сведений, касающихся банковских реквизитов контрагента, так как без них взыскать убытки будет затруднительно;

5) количество экземпляров договора;

6) подписи сторон.

1.5. Документальное оформление и учет товаров

1.5.1. Документальное оформление приемки товаров

Поступивший товар оформляется с применением унифицированных форм первичных документов (формы N ТОРГ-1-ТОРГ-14), утвержденных постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. N 132 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету торговых операций".

Товар принимает материально ответственное лицо на основании товаросопроводительных документов поставщика: товарной накладной, товарно-транспортной накладной (ТТН), железнодорожной накладной, вместе со счетом (счетом-фактурой). Другие документы, например сертификаты, являются приложением к первичным товаросопроводительным документам. О наличии приложений делаются отметки в сопроводительных документах или в договоре.

Порядок приемки товаров и ее документальное оформление зависят от:

места приемки;

характера приемки (по количеству, качеству, комплектности);

наличия или отсутствия сопроводительных документов поставщика и соответствия их договору купли-продажи.

Рассмотрим, как влияют вышеуказанные факторы на состав документов по приходу товара в организацию.

Обычно, если товар доставляется на склад покупателя автомобильным транспортом, то материально ответственное лицо, осуществляющее приемку товара, ставит свою подпись на товаросопроводительных документах и заверяет ее печатью своей организации. Товарная накладная - приходный документ для покупателя и расходный документ для поставщика.

Товарная накладная по форме N ТОРГ-12 отличается от ТТН тем, что в ней отсутствует транспортный раздел.

В товарной накладной указываются:

номер и дата оформления;

наименования поставщика и покупателя;

наименование и краткое описание товара;

количество товара (и единицы измерения);

цена и общие суммы отпущенных товаров с учетом и без НДС.

Товарную накладную подписывают материально ответственные лица, сдавшие и принявшие товар. Она заверяется печатью организации-поставщика и в отдельных случаях печатью покупателя.

Накладная по форме N ТОРГ-12 при получении товара на складе поставщика составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр остается у организации-поставщика и является основанием для списания товаров. Второй экземпляр передается организации-покупателю и является основанием для оприходования товара.

В случае если фактическое наличие товаров не соответствует установленному в договоре или в сопроводительных документах, а также если поставляемый товар ненадлежащего качества, составляются соответствующие акты (рассматриваются ниже) и в сопроводительном документе делается отметка об актировании.

Если товары получает материально ответственное лицо покупателя на складе поставщика, то оно должно предъявить поставщику доверенность, которая не является первичным документом, но необходима для подтверждения полномочий материально ответственного лица на получение товарно-материальных ценностей (см. форму доверенности по учету материалов N М-2, утвержденную постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а, в приложении к книге). Порядок работы с доверенностями установлен инструкцией Минфина СССР от 14 января 1967 г. N 17 "О порядке выдачи доверенностей на получение товарно-материальных ценностей и отпуска их по доверенности".

Бухгалтер организации оформляет доверенность в одном экземпляре и выдает ее получателю товаров под расписку. На оборотной стороне бланка ставятся подпись лица, получившего доверенность, подписи руководителя и главного бухгалтера.

Каждая организация обязана вести книгу доверенностей с заранее пронумерованными листами. На последнем листе книги за подписью главного бухгалтера делается надпись: "В настоящей книге пронумеровано: листов". Количество листов указывается прописью.

После регистрации доверенности работник, получающий товар, расписывается в журнале учета выданных доверенностей.

В доверенности формы N М-2 отрывная часть выдается под расписку работнику, получающему товары, а корешок с подписью работника остается в бухгалтерии. Таким образом, доверенности регистрируются на корешках, которые подшиваются в хронологическом порядке.

Если работник не получил материальные ценности и вернул доверенность в бухгалтерию, то в графе "Отметки о выполнении поручения по выданной доверенности" журнала делают запись: "Не использована".

Доверенность, как правило, выписывается на 10-15 дней. Если материалы систематически закупают у одного и того же поставщика, то доверенность можно оформить на месяц или год. Максимальный срок действия, который указывается в доверенности, - три года (ст. 186 ГК РФ). Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года. Доверенности следует хранить пять лет.

Приемка товаров может производиться:

на складе поставщика - при вывозе товаров покупателем;

на складе покупателя - при доставке товаров поставщиком;

в месте разгрузки опломбированных транспортных средств и контейнеров или на складе транспортного предприятия - при доставке и выдаче товара предприятием железнодорожного, водного, воздушного, автомобильного транспорта.

При отгрузке со склада поставщика основным товаросопроводительным документом является товарная накладная по форме N ТОРГ-12, которая используется для оформления продажи товаров сторонней организации.

Если товар получает представитель организации-покупателя по доверенности (с печатью), то печать организации-покупателя на товарной накладной не ставится.

1.5.2. Передача товаров покупателю

Если по условиям договора необходима приемка товаров по количеству, качеству, массе и комплектности, то оформляются Акт о приемке товаров по форме N ТОРГ-1 или Акт об установленном расхождении по количеству и качеству при приемке товарно-материальных ценностей по форме N ТОРГ-2.

Если между документами поставщика и фактическими данными приемной комиссии не выявлено никаких расхождений, то оформляется только форма N ТОРГ-1. Приемка товара производится по фактическому наличию.

Акт по форме N ТОРГ-1 составляется отдельно по каждому поставщику и на каждую партию товара, поступившую по одному транспортному документу. Один экземпляр остается у покупателя, а другой - передается поставщику.

Заполнение первой и последней страниц акта N ТОРГ-1 не представляет затруднений. На первой странице акта указываются:

реквизиты поставщика, изготовителя и получателя товара;

номер и дата акта;

место приемки;

реквизиты договора;

другие сведения.

В строке "Способ доставки" указывается вид транспортного средства, доставившего товар (в вагоне, составе, автофургоне, рефрижераторе, на судне и т.д.).

На второй и третьей страницах акта при заполнении строки "Сертификат" указываются его номер, наименование органа регистрации, выдавшего этот документ, и срок его действия (см. пример заполнения страниц 2 и 3 акта по форме N ТОРГ-1 в приложении к книге).

Если реальное состояние поставленного товара соответствует сопроводительным документам поставщика, то в полях "Состояние товара, тары и упаковки в момент осмотра", "Способ определения недостающего товара", "Заключение о причине и месте образования недостачи товара", "Отклонение (+, -)" ставятся прочерки.

На последней странице акта N ТОРГ-1 члены комиссии подтверждают правильность сведений, указанных на предыдущих страницах, и пишут заключение о приемке товара. Если представитель поставщика участвует в приемке, то он расписывается в получении акта. Здесь же расписывается главный бухгалтер грузополучателя.

На четвертой странице акта также предусмотрено место для записи решения руководителя по поводу приемки товара. Заведующий складом расписывается на этой же странице в получении товара и тары на ответственное хранение, а руководитель утверждает документ.

Акты должны храниться в течение пяти лет.

При обнаружении отклонений по количеству, качеству, массе покупатель обязан приостановить приемку, обеспечить сохранность товара, принять меры к предотвращению его смешения с другим однородным товаром и вызвать представителя поставщика (грузоотправителя) для составления двустороннего акта. Если поставщик отказался высылать своего представителя и разрешил проводить приемку товара без него, то приемку можно продолжать. Если по каким-либо уважительным причинам работа по приемке прерывалась, причины, условия хранения и перерывы фиксируются в акте.

Для оформления приемки товаров, имеющих количественные и качественные расхождения по сравнению с данными сопроводительных документов поставщика, дополнительно применяются Акт об установленном расхождении по количеству и качеству при приемке товарно-материальных ценностей по форме N ТОРГ-2 и аналогичный Акт об установленном расхождении по количеству и качеству при приемке импортных товаров по форме N ТОРГ-3.

Акты по формам N ТОРГ-2 и N ТОРГ-3 составляются в соответствии с фактическим наличием товаров и в сравнении с данными, содержащимися в транспортных, сопроводительных или расчетных документах, а при приемке их по качеству и комплектности - в соответствии с требованиями к качеству товаров, предусмотренными в договоре или контракте.

После приемки товаров акты о приемке с приложением документов (накладные и т.д.) передаются в бухгалтерию под расписку. При расхождении содержащихся в них данных с товаросопроводительными документами указанные акты используются в качестве основания для направления претензионного письма или коммерческого акта в адрес поставщика или транспортной организации (в зависимости стороны, виновной в порче или недостаче).

Претензионное письмо составляется в произвольной форме, однако некоторые сведения указываются в нем в обязательном порядке (см. подпараграф 2.6.4. "Учет возврата товаров").

Неотфактурованные поставки

Довольно часто товар поступает в организацию без товаросопроводительных документов поставщика или с их частичным отсутствием. Это называется неотфактурованной поставкой. Такие поставки могут возникать, когда в сопроводительных документах, которые получатель товара принимает от транспортной организации, указаны только номенклатура товаров и их количество, а цены отсутствуют (для транспортной организации цена товара не имеет существенного значения, поскольку перевозчик отвечает только за сохранность и доставку товаров по номенклатуре и количеству).

Несмотря на отсутствие полного комплекта документов, товар все равно должен быть оценен и оприходован. В этом случае используется Акт о приемке товара, поступившего без счета поставщика, по форме N ТОРГ-4. Эту форму можно применять для оформления любого поступления в организацию по фактическому наличию. Он составляется членами комиссии при участии материально ответственного лица минимум в двух экземплярах. Первый экземпляр передается в бухгалтерию, второй - остается у материально ответственного лица (см. пример заполнения акта по форме N ТОРГ-4 в приложении к книге).

В момент получения неотфактурованной поставки покупателю известна только учетная (плановая) цена, указанная в договоре или в приложении к нему. Именно по этой цене товары принимаются к бухгалтерскому учету с последующим уточнением фактической себестоимости (п. 26 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н) (далее - ПБУ 5/01).

После оприходования товара поставщику, как правило, сообщают о том, что товар получен и передают акт о приемке.

1.5.3. Учет товаров в местах хранения

При хранении товаров на складе оформляются различные документы, состав которых зависит от номенклатуры товаров, упаковки и организации работ на складе.

Для учета товаров в местах хранения товара широко применяется товарный ярлык (форма N ТОРГ-11). Он заполняется в одном экземпляре на каждое наименование (порядковый номер) и хранится вместе с товаром.

Для хранения отфактурованной партии упакованных товаров оформляется спецификация по форме N ТОРГ-10, которая выписывается в двух экземплярах материально ответственным лицом склада. Один экземпляр при продаже направляется покупателю, второй - передается в бухгалтерию.

В спецификации перечисляется каждое отдельное место с товаром и проставляется его масса. Тара, отпущенная с товаром по этой спецификации, указывается на оборотной стороне бланка. Упакованный товар передается водителю-экспедитору по количеству мест или массе брутто и под расписку на бланке спецификации.

В мелкорозничной торговле, когда товары отпускаются материально ответственным лицам на день (смену) работы, отпуск и прием товара оформляются расходно-приходной накладной по форме N ТОРГ-14 (для мелкорозничной торговли), которая выписывается в двух экземплярах материально ответственным лицом, отпускающим товар. Один экземпляр передается продавцу, принимающему товар, а второй экземпляр остается в организации (магазине, складе). Эта накладная используется для оформления отпуска товаров на лотки, продавцам с тележек, разносов и т.п.

По окончании рабочего дня в накладной делают запись о сдаче продавцом выручки и остатков непроданных товаров на склад.

Внутреннее перемещение товаров между структурными подразделениями организации, где работают разные материально ответственные лица, а также перемещение товаров из одного структурного подразделения в другое проводятся на основании накладной на внутреннее перемещение, передачу товара и тары по форме N ТОРГ-13, которая составляется в двух экземплярах материально ответственным лицом структурного подразделения, сдающего товар. Первый экземпляр служит сдающему подразделению основанием для списания товара, а второй экземпляр - принимающему подразделению - для оприходования товара.

1.5.4. Учет товаров в розничной торговле

Приобретенные для перепродажи товары в розничной торговле в целях бухгалтерского учета являются составной частью материально-производственных запасов. Их учет регулируется ПБУ 5/01.

Товары, приобретенные торговой организацией для продажи, принимаются к учету по стоимости их приобретения (п. 13 ПБУ 5/01).

Организации, осуществляющей розничную торговлю, разрешается производить оценку приобретенных товаров по продажной стоимости с отдельным учетом наценок (скидок).

Таким образом, организация розничной торговли вправе самостоятельно выбрать один из вариантов бухгалтерского учета приобретенных для перепродажи товаров:

1) по стоимости их приобретения;

2) по продажной цене.

Выбранный вариант бухгалтерского учета отражается в приказе об учетной политике организации.

Гражданский кодекс РФ устанавливает правила реализации товаров (продукции, услуг, работ, производимых предприятием) но договору купли-продажи, разновидностями которого являются:

• o договор розничной купли-продажи;
• o договор поставки товаров;
• o договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд;
• o договор контрактации;
• o договор энергоснабжения.

Институт купли-продажи охватывает также отношения, связанные с продажей недвижимости и продажей предприятия, осуществляемой в коммерческой деятельности в порядке управления производственными активами. Общие положения Гражданского кодекса РФ, посвященные купле-продаже, должны применяться, кроме того, к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав.

Предметом договора являются: наименование товара (имущества, сложного имущественного комплекса), его количество, условия, по которым стороны в момент заключения договора достигли соглашения или относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, и вытекающие из этих условий обязательства сторон.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

• o сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
• o достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ к числу существенных относятся следующие условия договора:

1. О предмете договора.

Применительно к отдельным разновидностям договора купли-продажи предмет договора детализируется, а диспозитивные нормы, определяющие это существенное условие, дополняются специальными правилами. Например, по договору, предусматривающему поставку товаров в течение срока действия договора отдельными партиями, в котором не определены периоды поставки, товары должны поставляться помесячно (п. 1 ст. 508 ГК РФ). Покупатель при принятии товаров должен проверить их количество и качество и о выявленных несоответствиях или недостачах товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика (ст. 513 ГК РФ).

В отношении некоторых разновидностей договора купли-продажи с учетом существа возникающих из них обязательств законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей. Так, по договору контрактации в предмет договорного обязательства, по которому обязанной стороной выступает производитель сельскохозяйственной продукции, включается обязанность последнего совершить дополнительные действия: вырастить или произвести сельскохозяйственную продукцию, подлежащую передаче заготовителю.

В некоторых случаях законодатель ужесточает требования к заключению договора путем исключения возможности определения его существенных условий диспозитивными нормами. Например, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным, поскольку правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению (ст. 555 ГК РФ).

2. Условия, необходимые для договоров данного вида.

К условиям договора, указанным в законе или иных правовых актах в качестве необходимых для договоров данного вида, в первую очередь относятся условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора. Данные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора. Например, рассмотрев понятие договора поставки (ст. 506 ГК РФ) и отбросив из числа квалифицирующих признаков, выделяющих договор поставки в отдельную разновидность купли-продажи, те, которые не относятся к условиям договора, можно сказать, что помимо предмета договора и цены товара, являющихся существенными условиями всякого договора купли-продажи, существенным условием договора поставки (по признаку необходимости) следует признать также условие о сроке или сроках передачи поставщиком товара (товаров) покупателю.

3. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

Например, в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть отражены: предмет залога; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Кроме того, Гражданский кодекс содержит диспозитивные нормы, определяющие два из перечисленных существенных условий договора: а) правило о том, что заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 338 ГК РФ); б) положение о том, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

4 . Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если при заключении договора возникают разногласия сторон, то в отношении соответствующего условия одна из сторон должна прямо заявить о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко бывает так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, но затем выполняли условия договора. При возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В подобном случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одна из сторон при заключении договора не заявила о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Наиболее сложными условиями, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон по договору купли-продажи, обычно являются ассортимент, качество и цена товара. В условиях достаточно широкой олигополии, характерной для современных рынков, продавец и покупатель имеют возможность выбора потребителя (производителя). Более того, товаропроизводитель уже на стадии опытной разработки продукции планирует выбор своих позиций в конкуренции, предпочтительность тех или иных рынков и свой конкурентный статус на этих рынках. При этом он определяет свою ассортиментную политику, политику в области качества товара и ценовую политику, формой реализации которых являются предварительные договоры и договоры купли-продажи. Поэтому, прежде чем перейти к изучению договоров купли-продажи, рассмотрим вопросы формирования предприятием рациональной структуры ассортимента выпускаемой продукции, рыночное ценообразование и регулирование качества товара.

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является Гражданский кодекс и прежде всего глава 30. В ГК сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть ими определены полностью самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в Кодексе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

В ГК кроме общих положений о договоре купли-продажи товаров излагаются также положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Это такие условия договора купли-продажи, как предмет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количество товара; срок исполнения договора купли-продажи; ассортимент товаров; качество товара; комплектность товара и комплект товаров; тара и упаковка; цена товара; приемка и оплата товара покупателем; страхование товара.

Также в ГК расположены нормы, устанавливающие специальные правила в отношении отдельных видов договора купли-продажи: договоров розничной купли-продажи; поставки; поставки товаров для государственных нужд; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия. В тексте ГК отсутствует полное определение указанных договоров; учитывая, что они представляют собой виды договора купли-продажи, в соответствующих нормах указываются лишь специфические признаки этих договоров, позволяющие их выделить в отдельные виды купли-продажи, и специальные (по отношению к общим положениям) правила, регулирующие соответствующие виды купли-продажи.

К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части не урегулированной главой 30 ГК), например: правила о заключении, изменении и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за исполнение и ненадлежащее исполнение обязательств; об основаниях и последствиях недействительности сделок.

Нормы, содержащиеся в ГК, подлежат применению к правоотношениям, связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: сначала должны применяться специальные правила, регулирующие конкретные договоры (виды купли-продажи, например куплю-продажу недвижимости); при отсутствии таковых субседиарно применяются общие положения о купле-продаже; если же соответствующие правоотношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы о сделках, обязательстве и договоре.

Наряду с ГК источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п.3 ст.492 ГК). Прежде всего имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей». К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Закон Российской Федерации «О поставках продукции для федеральных государственных нужд».

В некоторых случаях, предусмотренных ГК, допускается регулирование отношений по купле-продаже указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами).

Одним из источников правового регулирования отношений по купле-продаже являются обычаи делового оборота . Нередко ссылки на обычаи делового оборота встречаются непосредственно в нормах ГК, регулирующих как общие положения о купле-продаже, так и отдельные ее виды. Однако и при отсутствии таких ссылок стороны договора купли-продажи могут руководствоваться обычаями делового оборота в общем порядке, а именно - в тех случаях, когда соответствующее условие договора не определено императивной нормой, соглашением сторон или диспозитивной нормой (п.5 ст.421 ГК).

 Особенности правового регулирования договора купли-продажи акций: практический аспект

М.В. Ратушный стажер-консультант Отдела надзора за СРО Департамента микрофинансового рынка Банка России (г. Москва)

Михаил Вячеславович Ратушный, [email protected]

Договор купли-продажи исторически является одним из самых ранних и традиционных договоров, которые известны гражданскому праву (см. ). Будучи формой общественных отношений, возникающих между субъектами экономического оборота, такой договор «представляет собой универсальную конструкцию, опосредующую передачу товара и денежных средств за него» и регулируется нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Однако при усложнении и развитии экономических отношений (например появление специфических объектов гражданских прав как предмета договора купли-продажи) общих положений ГК РФ становится недостаточно. Именно поэтому законодателем был предусмотрен пункт 2 статьи 454 ГК РФ о применении специальных правил к договору купли-продажи акций.

Актуальность исследования купли-продажи акций обусловлена рядом практических проблем, с которыми контрагенты могут столкнуться при заключении соответствующего договора. В частности, возникают судебные споры относительно наличия или отсутствия дополнительных существенных условий договора, специфики отдельных разновидностей договора купли-продажи акций, возможности уменьшения покупной цены акций в связи с их некачественностью, а также о роли передаточного распоряжения в гражданско-правовых отношениях, связанных с отчуждением права собственности на акции

с последующей его передачей по договору купли-продажи.

Проблема определения существенных условий договора купли-продажи акций

Как известно, договор купли-продажи (в том числе акций) является консенсуаль-ным (продавец обязуется передать акции как предмет договора, а покупатель - их принять и оплатить) (см. ). Момент заключения такого договора законодатель связывает с достижением соглашения по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В соответствии с общими положениями о купле-продаже к существенным условиям этого вида договора относится условие о предмете - наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Однако в силу их субсидиарного характера применение статьи 455 ГК РФ к купле-продаже акций возможно в той мере, в которой это не противоречит специальному законодательству, регулирующему правовой статус акций. Ввиду изложенного серьезное практическое значение имеет вопрос, имеются ли иные существенные условия договора купли-продажи акций, помимо его специфического предмета.

Анализ судебной практики показал, что суды в основном единообразно подходят к определению предмета рассматриваемого договора - поскольку законодатель не установил специальные правила относительно купли-продажи акций, следовательно, подлежат применению общие правила о купле-

продаже, а условие о предмете (товаре) считается согласованным, если наименование и количество товара определено сторонами 1. Для того чтобы определить, какие акции являются предметом договора купли-продажи, в договоре необходимо указать государственный регистрационный номер выпуска акций, который в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 22 апреля 1996 года № 39-Ф3 «О рынке ценных бумаг» (далее -Закон о рынке ценных бумаг) идентифицирует конкретный выпуск эмиссионных ценных бумаг. Отсутствие такого номера не позволяет говорить о согласованности существенных условий договора купли-продажи акций и, следовательно, означает его незаключенность. Как отмечается в судебной практике, наличие государственного регистрационного номера в договоре и передаточном распоряжении является обязательным при идентификации акций с учетом положений Закона о рынке ценных бумаг 2.

Вопрос о признании условия о цене в качестве существенного условия договора купли-продажи акций представляется спорным: пункт 3 статьи 455 ГК РФ исчерпывающе определяет перечень условий, согласование которых означает заключенность договора купли-продажи. Однако в Положении о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг цена сделки называется в качестве обязательного элемента, который подлежит указанию в передаточном акте и без которого переход «права на бумагу» невозможен.

Таким образом, возникает любопытная

ситуация: подзаконным актом, смысл которого заключается в конкретизации законодательных положений и установлении чисто технических требований к оформлению реестра, фактически вводится дополнительное существенное условие - цена. Как следует из пункта 7.3 указанного Положения, регистратор вносит записи в реестр

0 переходе прав собственности на ценные бумаги, если предоставленные документы содержат всю необходимую информацию. Следовательно, отсутствие согласованной сторонами цены в передаточном распоряжении влечет отказ регистратора от внесения соответствующей записи в реестр.

Стоит отметить, что в юридической литературе неоднократно предлагалось закрепить цену как существенное условие купли-продажи акций на уровне закона (см., например, ). Автор полагает, что подобный вывод является обоснованным, поскольку применение положений пункта

1 статьи 485 и пункта 3 статьи 424 ГК РФ к цене акций как товару не представляется возможным (например, акции непубличного акционерного общества не размещаются путем открытой подписки и не обращаются публично в отличие от акций публичного общества, что исключает возможность участников гражданского оборота определять цену, взимаемую при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары). Следовательно, формальный подход со ссылкой на исчерпывающий перечень существенных условий договора купли-продажи, которого придерживаются некоторые суды 3,

постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 марта 2011 года по делу № А82-6149/2010;

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа 14 мая 2007 года № КГ-А40/3733-07 по делу № А40-64814/06-122-380;

постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 июня 2009 года № Ф09-103/08-С4 по делу № А50-4671/2007-Г21.

постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 июня 2012 года по делу № А28-5766/2011;

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2016 года № 10АП-1718/2016 по делу № А41-47591/15.

3 См., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2016 года № 13АП-18668/2016, 13АП-18672/2016 по делу № А56-79329/2015.

не может быть признан верным по изложенным автором работы обстоятельствам.

В судебной практике также отсутствует единство мнений по этому вопросу - некоторые суды безусловно признают цену в качестве существенного условия договора купли-продажи акций, не вдаваясь в док-тринальные рассуждения о правовой природе подобной разновидности договора купли-продажи 4.

Важно отметить, что в некоторых случаях цена будет являться существенным условием в силу прямого указания закона. В частности, пункт 3 статьи 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах) наделяет участников непубличного акционерного общества возможностью предусмотреть уставом право преимущественного приобретения акций, отчуждаемых по возмездным сделкам другими акционерами по цене предложения третьим лицам или по заранее установленной уставом цене. Если такое право установлено уставом, то акционер, намеревающийся произвести отчуждение принадлежащих ему акций, должен предварительно уведомить общество посредством направления извещения, которое одновременно является офертой.

Как следует из пункта 1 статьи 435 ГК РФ, оферта должна содержать существенные условия договора, а в пункте 4 статьи 7 Закона об акционерных обществах указывается на необходимость обозначить в направляемом извещении количество акций, подлежащих отчуждению, их цену и иные условия отчуждения акций.

На наш взгляд, системное толкование названных статей позволяет сделать вы-

вод о том, что условие о цене является существенным при заключении договора купли-продажи акций, в рамках которого акционеры намереваются использовать право преимущественного приобретения акций, предусмотренное уставом непубличного акционерного общества. Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал на то, что отсутствие условия о цене в извещении не соответствует требованиям закона, предъявляемым к оферте, и потому не порождает обязанности заключить договор 5.

Таким образом, если исходить из положений главы 30 ГК РФ, то основным существенным условием договора купли-продажи акций является условие о предмете, то есть наименование и количество акций. Определение предмета договора осуществляется посредством указания в договоре и передаточном распоряжении государственного регистрационного номера выпуска акций. Если заключение договора купли-продажи акций осуществляется посредством реализации участниками предусмотренного уставом непубличного акционерного общества права преимущественного приобретения акций, то условие о цене будет являться существенным в силу прямого указания закона. На наш взгляд, сторонам необходимо согласовывать условие о цене купли-продажи акций вне зависимости от специфики такого договора во избежание получения отказа регистратора во внесении в реестр записи о переходе права собственности на выступающие предметом договора акции, признания договора незаключенным или иных неблагоприятных последствий, порождаемых законода-

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2016 года № 10АП-1718/2016 по делу № А41-47591/15;

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 года № 15АП-1451/2016 по делу № А53-25764/2015;

постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 сентября 2016 года № Ф07-6654/2016 по делу № А42-8079/2014.

5 См. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2007 года по делу № А56-58305/2005 и от 28 февраля 2007 года по делу № А56-58305/2005.

тельной неопределенностью относительно цены как существенного условия договора купли-продажи акций. К сожалению, отсутствие правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации по вопросу о том, является ли цена существенным условием любого договора купли-продажи акций, обусловливает наличие двух диаметрально противоположных позиций, что, по нашему мнению, может свидетельствовать о нарушении принципа правовой определенности.

Отдельные особенности договора купли-продажи акций

Специфика договора купли-продажи акций не ограничивается только его существенными условиями, практическое значение имеет вопрос о форме договора. Гражданское законодательство не обязывает стороны заключать договор в письменной форме и не называет каких-либо специальных последствий несоблюдения формы. Следовательно, заключение такого договора в устной форме между юридическими лицами или между юридическим лицом и гражданином, а также между гражданами, если сумма превышает 10 000 рублей, влечет лишь наступление последствий в виде невозможности ссылаться на свидетельские показания, как следует из пункта 1 статьи 162 ГК РФ. Однако закон не лишает права приводить письменные и другие доказательства, самым ярким примером которых является передаточное распоряжение.

Ранее уже отмечалось, что передаточное распоряжение является необходимым элементом для передачи права собственности на акции другому лицу. Кроме того, в пункте 1 статьи 149.2 ГК РФ указано, что переход прав на бездокументарные ценные бумаги (а все акции согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 25 Закона об акционерных обществах являются бездокументарными) осуществляется на основании распоряже-

ния лица, совершающего отчуждение. Судебная практика признает передаточное распоряжение как документ, подтверждающий совершение договора купли-продажи акций.

Например, Федеральный арбитражный суд Московского округа неоднократно указывал, что «передаточное распоряжение следует рассматривать в качестве документа, подтверждающего совершение сделки по возмездной передаче акций от одного лица к другому; при этом возмездная передача имущества в соответствии со статьей 454 ГК РФ определяется как купля-продажа» 6. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 апреля 2011 года по делу № А57-24314/2009 было отмечено, что «закон не предусматривает признания недействительной сделки дарения или купли-продажи акций, совершенной физическими лицами, при несоблюдении ими письменной формы сделки. К тому же передаточное распоряжение, составляемое в письменной форме, является доказательством соблюдения такой формы сделки и при отсутствии письменного договора, составленного сторонами».

Таким образом, при отсутствии письменной формы договора стороны вправе ссылаться на передаточное распоряжение в обоснование своих требований, однако наличие передаточного распоряжения обязательно и тогда, когда письменная форма имеется, так как в противном случае переход права собственности на акции не будет зарегистрирован. Если же договор составлен в письменной форме, а продавец уклоняется от предоставления регистратору передаточного распоряжения, то покупатель вправе в судебном порядке требовать внесения записи в реестр на условиях, указанных в договоре с продавцом (п. 4 ст. 149.2 ГК РФ).

Как мы уже отмечали, по смыслу пункта 2 статьи 454 ГК РФ к договору купли-

6 См. постановления Федерального арбитражного суда Московского округа 27 июля 2006 года № КГ-А40/6837-06 по делу № А40-29489/05-56-59, от 24 октября 2013 года по делу № А40-1228/12.

продажи акций применяются общие правила, регулирующие куплю-продажу, если специальным законодательством не предусмотрено иное.

Например, согласно статье 491 ГК РФ соглашением сторон может быть предусмотрено, что право собственности на товар переходит к покупателю только с момента полной его оплаты или наступления иных обстоятельств. В том случае если лицо не оплачивает товар или не наступают иные обстоятельства, установленные договором, продавец может потребовать возврата товара. Однако в соответствии со статьей 29 Закона о рынке ценных бумаг моментом перехода права собственности на акции считается внесение приходной записи по лицевому счету приобретателя (учет прав на ценные бумаги в реестре). Следовательно, возникает вопрос, может ли продавец требовать возврата акций, ссылаясь на статью 491 ГК РФ, если регистратор уже внес соответствующие записи в реестр.

На наш взгляд, основной проблемой является то, что право собственности уже перешло к покупателю, а норма, закрепленная в статье 491 ГК РФ, подлежит применению, если право собственности сохранилось за продавцом.

Суды, подтверждая такую позицию, обоснованно указывают на невозможность использования положений статьи 491 ГК РФ при регулировании правоотношений по купле-продаже акций 7.

Таким образом, продавцу необходимо использовать иной способ защиты нарушенного права (например требовать оплаты товара и уплаты процентов по статье 395 ГК РФ, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 486 ГК РФ). Если для продавца вопрос о возврате акций является принципиальным, то суды допускают примене-

ние взаимосвязанных положений статей 488 (несвоевременная оплата переданного товара дает продавцу право требовать оплаты товара или возврата неоплаченных товаров) и 450 (возможность расторжения договора в судебном порядке в случае существенного нарушения договора одной из сторон) ГК РФ.

Так, несвоевременная оплата (неоплата) акций покупателем по договору купли-продажи может повлечь расторжение договора в связи с существенным нарушением: Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа принял решение о расторжении такого договора и обязал покупателя вернуть неоплаченный товар (соответственно, регистратор повторно внес изменения в реестр в связи с переходом права собственности на акции к продавцу) 8.

Важно отметить, что отсутствие в договоре срока оплаты акций не означает отсутствие обязанности оплатить приобретенные акции (применению подлежит статья 314 ГК РФ) 9.

Говоря о применении общих положений о купле-продаже к договору купли-продажи акций, нельзя не упомянуть нормы статей 469 и 475 ГК РФ, которые устанавливают требования к качеству товара и последствия передачи товара ненадлежащего качества. Можно ли говорить о некачественности акций и что является «критерием качества» для такого вида ценных бумаг?

Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа рассмотрел иск, в котором истец просил уменьшить покупную цену акций и взыскать разницу между ценой сделки и фактически уплаченными денежными средствами на том основании, что размер активов общества, чьи акции были приобретены, не соответствует тому размеру, на который истец рассчитывал,

7 См. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 февраля 2011 года № КГ-А40/12-11-П по делу № А40-34447/09-43-396.

8 См. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 июня 2015 года № Ф02-2787/2015 по делу № А19-14454/2014.

9 См. постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года по делу № А09-10087/2013.

заключая договор: у эмитента отсутствовало право собственности на ряд объектов недвижимости, что существенно повлияло на такие качества товара, как ликвидность и инвестиционная привлекательность, и привело к снижению рыночной стоимости акций. Суд пришел к выводу о том, что переданный товар обладал недостатками, которые продавец не оговорил, поэтому покупатель был вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены 10.

На наш взгляд, применение других последствий, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ, не представляется возможным в силу специфики предмета рассматриваемого вида договора и особой роли эмитента, который осуществляет выпуск и размещение акций, однако впоследствии может и не выступать продавцом. Иными словами, «недостатки» акций связаны не с ними как с объектом гражданских прав, а с теми правами, которые они предоставляют, - на участие в управлении обществом, получение дивидендов, возможность получения имущества при ликвидации общества и т. д. Ни продавец, ни покупатель не обладают фактической возможностью изменить финансовое положение эмитента и, следовательно, не могут исправить «недостатки» акций. Замена товара не имеет смысла также потому, что номинальная стоимость обыкновенных акций одинакова, как и номинальная стоимость привилегированных акций одного типа и объем предоставляемых ими прав (абз. 3 п. 1 ст. 25 Закона об акционерных обществах). Что касается возможности отказа покупателя от договора купли-продажи акций при наличии существенных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК РФ), то представляется разумным ограничение такого права в целях обеспечения стабильности корпоративных отношений. Однако с точки зрения защиты нарушенного права такая позиция необоснованна, если покупатель утратил интерес к товару в силу

его существенного недостатка. Тем самым лицо, приобретшее «некачественные» акции, фактически принуждается к участию в договоре, что нарушает общие принципы гражданского законодательства (в частности, свободу договора).

Заключение

Договор купли-продажи акций является специфической разновидностью договора купли-продажи, к которому применимы общие положения законодательства о купле-продаже, если иное не предусмотрено специальными нормативными правовыми актами (например Законом о рынке ценных бумаг, Законом об акционерных обществах).

К существенным условиям договора купли-продажи акций относится его предмет (условие о товаре), то есть наименование и количество акций. Если акции не были идентифицированы в договоре посредством указания государственного регистрационного номера выпуска акций, то условие о товаре считается несогласованным сторонами, а договор незаключенным.

Отдельного упоминания заслуживает условие о цене, которое в зависимости от характера заключаемого договора может выступать как существенное условие в силу закона (при отчуждении акций посредством направления оферты обществу), так и являться формальным требованием к оформлению передаточного распоряжения, без которого невозможно осуществить отчуждение принадлежащих акций. По этой же причине договор купли-продажи акций может не заключаться в письменной форме, так как передаточное распоряжение является достаточным доказательством совершения сделки.

Применение статьи 475 ГК РФ к договору купли-продажи акций остается спорным на уровне судебной практики, так как зача-

10 См. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 мая 2010 года № Ф09-2540/10-С4 по делу № А60-48826/2009-СР.

стую невозможно доказать, каким образом обстоятельства, влияющие на имущественное состояние эмитента, отражаются непосредственно на качестве товара (акций) (см. ).

Стоит отметить, что судебные споры, связанные с отчуждением акций по договорам купли-продажи, возникают на практике нечасто. В связи с этим участники гражданского оборота вынуждены руководствоваться правовыми позициями судов, которые были выработаны более десяти лет назад и впоследствии не подвергались каким-либо существенным изменениям. Тем не менее автор настоящей статьи полагает, что в целом суды верно применяют правила гражданского законодательства к договорам купли-продажи акций исходя не из буквального толкования норм главы 30 ГК РФ, а из существа возникающих правоотношений по поводу такого специфического объекта гражданских прав, как бездокументарные ценные бумаги.

Особый характер договора купли-продажи акций порождает ряд противоречий между покупателем и продавцом, однако в то же время свидетельствует об усложнении гражданского оборота, развитии современной экономики и появлении новых объектов гражданских прав.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ: в редакции Федерального закона от 28 марта 2017 года (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ: в редакции Федерального закона от 28 марта 2017 года (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5, ст. 410.

3. Об акционерных обществах: Феде-

ральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ: в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 1, ст. 10 рынке ценных бумаг: Федеральный закон от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ: в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 года (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 17, ст. 1918.

4. Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг: постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 2 октября 1997 года № 27 // Вестник Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. 1997. № 7.

5. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 июля 2006 года № КГ-А40/6837-06 по делу № А40-29489/05-56-59.

6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 февраля 2007 года по делу № А56-58305/2005.

7. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа 14 мая 2007 года № КГ-А40/3733-07 по делу № А40-64814/06-122-380.

8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2007 года по делу № А56-58305/2005.

9. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 января 2009 года № Ф09-103/08-С4 по делу № А50-4671/2007-Г21.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 мая 2010 года № Ф09-2540/10-С4 по делу № А60-48826/2009-СР.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 февраля 2011 года № КГ-А40/12-11-П по делу № А40-34447/09-43-396.

12. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 марта 2011 года по делу № А82-6149/2010.

13. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 апреля 2011 года по делу № А57-24314/2009.

14. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 июня 2012 года по делу № А28-5766/2011.

15. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2013 года по делу № А40-1228/12.

2014 года по делу № А09-10087/2013.

2015 года № Ф02-2787/2015 по делу № А19-14454/2014.

18. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2016 года № 10АП-1718/2016 по делу № А41-47591/15.

19. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 года № 15АП-1451/2016 по делу № А53-25764/2015.

20. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7

^^РОСПРОМЭКСПЕРТИЗА

Юридические услуги

Защита интересов собственников и арендаторов в административном и судебном порядке при некорректном определении кадастровой стоимости недвижимого имущества

Взыскание долгов с проблемных банков

Налоговые споры

Банкротство

Ведение арбитражных дел

Противодействие рейдерским захватам имущества (защита активов)

Исполнительное производство

сентября 2016 года № 13АП-18668/2016, 13АП-18672/2016 по делу № А56-79329/ 2015.

21. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 сентября 2016 года № Ф07-6654/2016 по делу № А42-8079/2014.

22. Гражданское право / Абрамова Е. Н, Аверченко Н. Н, Байгушева Ю. В. / под ред. А. П. Сергеева. М. : РГ-Пресс, 2010. Т. 2.

23. Гражданское право / под ред. Б. М. Гонгало. М. : Статут, 2016. Т. 2.

24. Шершеневич Г. Ф. Курс торгового права. М. : Статут, 2003. Том II. Товар. Торговые сделки.

25. Кремлева О. К. Договор купли-продажи акций: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. СПб., 2004.

26. Заверения, гарантии и гарантии возмещения потерь в российском праве. Презентация для Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации // Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. и^: http://www.arbitr.ru/_upimg/566919ВВ7 B8C2F5E7C73DEDFF5D5E59D_4_russian_ шв.РРТ (дата обращения: 15 февраля 2017 года).

ЗАО «РЕСПУБЛИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО СОДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ»

предоставляет полный комплекс оценочных и юридических услуг с 1996 года

Услуги по оценке

▼ оценка различных видов стоимости имущества и имущественных прав, в том числе:

Объектов недвижимости

Бизнеса и пакетов ценных бумаг

Объектов интеллектуальной собственности, включая ноу-хау

Земельных участков и объектов капитального строительства в целях уменьшения налогооблагаемой базы (замещения кадастровой стоимости)

Объектов для целей залога